サンフランシスコ・ベイエリアでの不動産投資・運用

市況

ベイエリア、特にペニンスラ（サンフランシスコ半島）と呼ばれる湾の西側 – サンフランシスコ、サンマテオ、サンタクララ郡の２０１７年度平均不動産値上率は９．７％。
ベイエリア周辺の主要５郡の平均は２０１２年以降連続しての上昇を記録。過去３０年で不動産の”値下がり”、”調整”、”停滞”をしたのは以下の３回。
1- 1991~1994年の貯蓄貸付期間の崩壊（－１１％）
2- 2001年時ITバブルの崩壊（―１０％）
3- 2008年~2011年リーマンショック（－２７％）

ベイエリア不動産過去30年変動率

1984年に３０万ドル（３千万円）で購入された一軒家は約２００万ドル（２億円以上）の計算になり、実態は$２.５M〜３M（約２億７千万〜３億３千万円）になる家も少なくない。更にこのペニンスラ（半島）の主要の市、(Cupertino、Sunnyvale、Mt. View、Palo Alto、Los Altos、Foster City、Hillsborough、Burlingame、Millbrae) では、FAANG現象 (Facebook、Apple、Amazon、Netflix、Google)で、雇用も毎年異常な増加を見せ、土地、建築、開発基準も制限されていることから在庫が不足。住宅の手直し、内装次第では＄３m〜＄３.５m（約３億３千万〜３億８千万円）という売買も少なくなく、更に今後も売り手市場が続く。
過去すべての下落は米国経済の後退ではあるが、原因はすべて不動産市場の陥落に起因する。しかし、ニューヨークのマンハッタン、ロサンゼルスに肩を並べるこのベイエリアの景気／不動産市況は、その二都市とは全く異なる需要を生み出しているという常識が２０１４年以降浮上し、億単位の住宅をキャッシュで購入する需要が半分を上回る。ローンを組み、購入を決意し、オファーを出しても１、２年間一度も購入できずにいる方が後を絶たない。

複数者での購入、投資、開発

＄１０～３０万ドル（1千万～3千万円）単位で複数の出資や合資会社等のキャッシュで住宅を購入。希望者／出資者に賃貸をする。希望者は時期を見て合資から購入をする。
また、古い住宅を購入、建て壊し新築、売却（Fixer／Upper業）。開発案件を紹介、投資、開発後運用利回りを得る／または売却後利益を得る。など。

現在大型の案件では住宅約４００ユニットのアパート開発にて、約＄８０M（約８８億円）の開発案件を運用中。少額では＄６０万ドル（６千６百万円）のコンドミニアムを一口＄２０万ドル、３名で購入。内装改築、運用予定。案件次第では銀行融資も取り付け、シンジケート融資、日系銀行も日本から参画するケースも扱っております。個人の方では日本の銀行から円／円金利で借り、ドル転（円キャリーレード）で購入、為替リスクは為替先物でヘッジも可能ではございます。
賃貸に出して運用をする際は、不動産管理会社と提携、優良企業の幹部クラスの賃貸契約に絞り運用。
約２０１４年以降本格的に運用を開始、年率で５％～１４.５％程度の運用（案件次第）。３年で４０～５０％の物件もありますが、売却時の税事情（損益）もございますので、総合的な判断、購入／売却時のタイミングは個人の事情もご検討ください。

ジャパンコーポレートアドバイザリーでは、全米にて不動産投資開発、運用また、米国在住（市民、永住者、ビザ滞在者）の方に向け、ご希望に沿うような様々な不動産投資、開発、運用のご支援をしております。