サンフランシスコ・シリコンバレーでの契約は季節や空室率によって大きく変動！

好調な景気が続くサンフランシスコ・シリコンバレーエリア。特に新規事業／建築業 等には何百億ドル単位で資金が流入しています。雇用も急速に増え、各地の商店街は１０年来の活気を見せているベイエリア。ただリーマンショックから立ち直った個人の財布事情は住宅の購入にまでは届かず、賃貸で生活をつないでいる方々が多いのが実状です。

夏と冬とでは約１０％前後の契約時の家賃差

２０１４年７月に１ベッドタイプを月家賃＄２,７５５で賃貸された方の（同アパート同タイプ）お部屋は２０１５年１月では＄２,４５５（−１１％）。このアパートの１月時の空室率は４.３％。季節、地理、産業的な影響で一時的に下がっている事情です。通常、米国でアパートでの空室率が６−８％を越えると家賃は据え置き、値下に向かうと言われています。ベイエリアになるとこの数値が(現市況化で)３％前後となっております。そこに季節的、産業的な要因が加わり、値下げになるタイミングが契約時のコツです。具体的には１２月〜２月に新規契約をするタイミングが理想的です。

サンフランシスコ・ベイエリア賃貸住宅家賃相場表　詳細

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契約期間ではなく契約満期となる時期が家賃額を決める

一般的に“契約期間が長いと家賃は安くなる”というのが常識ですが、実はその相場を大きく左右しているのは、期間ではなく満期末時期なのです。 契約の更新する際に、その満期が夏であれば安く、１１月〜３月頃であると高いのが一般的です。ただ、安いからと思って満期の月を５月〜８月にて契約更新するとその次の更新の際に破格な値上げの通達を受けるという実情があります。（ベイエリアの主要アパートでは８％前後）夏であれば退去をされても、数日間で次のテナントが決まるからです。

穴場は築１０年前後の鉄骨鉄筋アパート

新築のアパートには誰にでも人気です。また新築はいずれも新規契約特典サービスがあります。『初月の家賃値引き』、『通常の家賃値引き』、『保証金無料』等々、魅力的なサービスを提供しています。ただし、その裏の意味を把握された上で何が得か、自分に見合っているかの判断が必要です。 会社全額負担の家賃・保証金の場合は、その経費の計上のされ方が、家賃が一時的に低く設定されている際は更新時に１０％以上の値上げは多く見受けらえる相場です。最終的には、そのアパートの空きがどの程度であるかによって市況が決まりますが、ベイエリアでそれが３％を切り、∗優良アパートではどこも貸手市場になっているのが実情です。 （∗ご赴任者にとっての優良アパート＝新築または築３年以内で学校区にESL(語学補助制度)がある優良学校区のアパートが主）

2015年 2月13日　J-Weekly 1207号　広告より

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