サンフランシスコ・シリコンバレーの家賃・住宅事情(2019春)

<住宅不足と建設着工・完成>

カリフォルニア州でも特にサンフランシスコ ・シリコンバレー界隈は住宅の不足事態が続いています。
土地柄、湾の東側(駐在員が集中してる在住エリア)の売買市場では2〜3億円以上の住宅が1週間で商談がまとまっていたり、賃貸は新築アパートの契約合戦が激化しております。また駐在員の方々が住宅を探される際一軒家の強気な契約の事情、アパート更新時の契約時の大きな家賃の値上げなど、賃貸契約で様々な異変が起きています。またFacebook社などは、Menlo ParkやPalo Altoの追加事務所ビルの完成を待たずに、SFO/サンフランシスコ国際空港から数分、Burlingame市にVR(バーチャルリアリティー系事業)部隊為の大規模ビルを先約し、現在建築中。関連企業を含め数千人の雇用を生むと言われています。そのようなことも住宅事情に大きく影響を与えることでしょう。

サンフランシスコ・シリコンバレー家賃相場-2019

ベイエリア住宅事情

サンフランシスコ・シリコンバレーは、周知のように世界のハイテク中心地。ベンチャーキャピタルの発祥の地です。そのため生活環境は、ハイテク・製造業の景気に左右されています。GAFA(Google, Apple, Facebook, Amazon)の肥大化の影響は勿論の事、これらのような大手IT企業に従事していた有能社員が転職・独立し、二次産業、三次産業への転職と雇用が10倍、100倍とも言われております。
大手を数名で退職、事業を立ち上げ、ベンチャーキャピタルから$100m以上の資金を調達、3年内に従業員600名から1000名以上に肥大化する。そのような企業も少なくありません。先週上場したLYFT/リフト社は創業7年で1,600人、UBER/ウーバーは10年で12,000人。そのIT幹部の大半はこのベイエリアに在住。その従業員の過半数以上の年収は10万ドル(1,100万円)を超えています。
住宅を契約する際に、ある一定の期間$8万ドル以下の方は低所得者として家賃の減額、福利厚生の控除設けられる事態。アパート自体も総ユニット数に対して何%の割合で低所得者向けのユニットを供給する条例も出ています。
サンフランシスコ・シリコンバレー界隈での駐在員の年間家賃更新上昇率は平均で6.87%。(JCA調査・個人家主契約者含む)10%値上げを超える方、また中には家賃が上らない方もいらっしゃいます。

事業に与える影響

シリコンバレーに在住するにはバイリンガル社会である必要。治安・交通・学区だけでなく家族・会社全員の利便性を追求し、サンフランシスコ・サンノゼの物件事情を踏まえて住宅の契約が必須となります。要は最も家賃が高い条件になると言うことです。特に公立で学校区が良い地域の一軒家は2〜3億円以上の住宅エリアです。賃貸では$6,000を超えます。米国では家賃補助は所得になり、駐在員ビザの取得で、所得申請をする際、家賃補助額が額面計算されますので、その事情だけでも年収1,000万円近くになります。本来の給料が800万円の方は年収1,800万円以上になる計算です。
駐在員2名、現地雇用をされている会社は人件費だけでも年間4千万円(約40万ドル)、経費を加えると年間5千万円(50万ドル前後)。物販の会社であれば年商2〜3億円以上を売り上げていなければ稼げない利益です。

会社で事務所・住宅を購入

社宅や事務所(事務所マンション系)を購入される法人の方はだいぶ増えて参りました。
『サンフランシスコ・シリコンバレーの家賃は高い!』というレッテルを逆手に取り、不動産を購入され、上がる度に含み資産を膨らませているお客様もいらっしゃいます。
資本金に余裕がある、オーナー企業、飲食・不動産・店舗展開事業であれば利にかないます。含み資産が増えれば、その資本分で追加、資産を増やす機会がまいります。(例)2010年(景気後退時)に4ユニットアパート を$2.16mで購入。現在価値は$4.4m。リモデル・増築を加え他が、約9年で価格は倍以上。含み益で$1.6mの一軒家を購入。