新型コロナウイルス(COVID-19)状況下 米国・アメリカ経済市況 – 企業雇用情勢と不動産事情 – 米国で新型コロナウイルスの感染拡大が落ち着きを見せ始めている。アメリカのウォール・ストリート・ジャーナル誌は日々、世の情勢や変革を読み取り市場心理に影響を与えている。その誌面4月17日の一面では、全国の失業者数の膨張を上げてはいるが、前週対比で下がっている事を受け、市場は好感を示していると伝えた。
新型コロナウイルスの感染拡大抑制に向けて、米国では小売業者による実店舗の臨時閉鎖や営業時間の短縮を実施する小売各社が相次いではいるものの、失業者数が頭打ちをしたと言う憶測である。 米国での雇用企業情勢 ー昨日4月17日発表の週間米国失業保険申請者数は、５２０万人と前週の上方修正された約７００万人より大幅に下がり、ピークは過ぎた。 第三四半期のいずれかに、V字回復かU字回復かの議論で市場が揺らいでいる。 しかし依然に秋頃の失業者数は年初の3.5％レベルから10−15％が予測範囲で、この枠を超えると二番底が見え始めるという情勢。4月18日時点では１７−１８％と予測する機関や企業も出始めている。
米国はGNPの半数以上は一般消費が占めているので、何よりも雇用と消費を促進。今週財務省より一般（納税者宛）への現金給付（＄1,200）（年収１０万ドル以下のように確定申告の所得で制限有り）が発送され始めた。またカリフォルニア州では違法滞在者宛の救済支援金も州政府からNPOを通じて食料等の手当として支給され始めている。
中小企業はPPP(Paycheck Protection Program )ローンで支援。中・優良企業は政府が社債を購入。あるいは公的資金投入。（ボーイング社など航空関連企業などに向け進行中。） 不動産 全米不動産各団体から財務省へ不動産融資返済・担保策緩和等の圧力がかかり、早急の策が求められているのが実態。まず個人住宅、次に商業不動産担保ローンを政府が緩和すると言うシナリオ。先に述べた中小企業雇用ローン・救済策のPPP(Paycheck Protection Program )と同様に、政府系機関が補償をし、銀行を通じて申請／融資される方向で議論が進むであろう。

住宅不足が続くカリフォルニア州のサンフランシスコ・サンマテオ・シリコンバレーの家賃相場と駐在員の住宅事情を日系企業の事業への影響を加味してご紹介。

サンフランシスコベイエリア・シリコンバレーで不動産を事業や運用に活用 ～不動産活用術～ 不動産を個人・事業で保有していると、一年も経てば様々な個人・事業の融通、保証が伴ってくるのが米国です。特にベイエリアではこの２０年、不動産は平均年率で６～１５％の上昇を遂げています。7%複利で見ると、１０年で倍の価値になっています。堅実な活用術を是非ご検討下さい。 事業経営より、不動産投資の方が利益率が高い！ カリフォルニア州で　“米国事業を立ち上げるには、幾らの資本金が妥当ですか？” と、いった質問を多く頂きます。では、＄300,000の資本金で、５年後（年１０％以上の営業利益）に、現金約＄480,000にできるでしょうか？ 単純に不動産投資をされた場合、資産価値としてはそれ以上の評価額が出ているのがこの地での20年間の平均です。(ローン比率、土地・物件で変動) 現金$1m（約1.1億円）があれば、家賃収入で年間表面利回４－５％程度に合わせ、年間８％程度の値上がりを加えると、単純に（複利）で5年後には、約$2m（約2.2億円）の現時点での資産・現金価値の算定になります。それは事業を営むより、不動産投資をし、人を雇わず、事務所も借りず、保有をしているだけで儲かるという事を意味します。 $300,000（3千3百万円）のみキャッシュの場合、（ローンを組み、経費、不動税等々支払い後）資産価値は$1.6m（1.8億円）程度の資産価値が概算で評価となるでしょう。 勿論、ビジネスは将来性、社会性、雇用を生みますので、一概に数値だけでは比較はできませんが、この概算数値を比較されての不動産保有を検討下さい。 日本と米国での評価の違い 弊社の客様で、1990年代にグーグルの本社があるマウンテンビュー/Mountain View市で約$420,000で一軒家を購入され、2005年、2015年にその価値が、$1.2から$1.4となり、その不動産を担保に最大で＄300,000の事業ローンを得られました。 その資金を半導体事業の製品開発に投資。その後事業（製造と販売網）を売却。ご自宅も同時に売却。６５歳を機に約＄２mの現金を手にされ、日本へご帰国。 東京にて約5千万円のマンションを現金で購入。残り約１億5千万円のキャッシュを保有。 生活費は米国と日本の年金。日本での日々を満喫されていらっしゃいます。2013年に新築で購入されたそのマンションは２割下がり現在価値で4千万円だそうです。 先に述べたように、ベイエリアで不動産は年間６～１５％の上昇（ただし米国どこでもではなく、他のエリア、他州においては遥かに低い・下がっている土地も多くあるのでご注意ください） 東京でも一等地・物件でなければ、値上がることはまず無いででしょう。（土地の価値は硬い） 昨今、弊社の富裕層の客様は米国の不動産と日本の不動産を購入・保有。米国での値上がり分を日本での一軒家（土地の価値を保有するため）売却の損益に当てる投資手法で運営されるケースが増えております。 不動産担保ローン 個人・事業主で、条件は様々ですが、米国では事業の売り上げ・利益の内容次第で、ビジネスローンが受けられます。そこに不動産を保有されていると、レバレッジが効き、さらに借り入れが可能になります。その使用用途を制限されるケースありますが、不動産であれば、エクイティー、純保有資産（現在価値―借入額）の３－４割程度までは借入が可能です。 例）$1.2mで購入された不動産の現在の価値が$1.8mで、借入額が$800,000の場合。 $1.8m―$800,000 =＄１m $1mの３割として、＄300,000を借りられます。この＄300,000を担保に、約$1mの一軒屋を購入する事が可能です。 ただ、この手法は自転車操業となり、不動産が下落した際（日本のバブル崩壊）に破たんを招きかねません。ですので２－３年で先行きの金利動向・景気の先読みが重要となり、金利の変動・方向性が変わる際にレバレッジ（借入限度額とう）を算出し、リスクを軽減する手法が効果的となります。 ジャパンコーポレートアドバイザリーでは米国全土で約$181m(約200億円)の資産の運用を致しております。事業投資、不動産運用、様々な投資のアドバイザリー。まずはお気軽にご相談ください。

サンフランシスコ、サンマテオ、サンタクララ郡の2017年度平均値上率は9.7%と堅調。本記事ではサンフランシスコ・シリコンバレーでの不動産投資の魅力をご紹介します。

カリフォルニア州のベイエリア (サンフランシスコ・シリコンバレー)とサンタクララの家賃相場と駐在員の住居環境をまとめました。さらに住宅の選び方のコツもご紹介しています。

アメリカ (米国)の在住者・駐在者ができる資産運用について、株式投資・不動産投資についてご紹介します。

アメリカ・米国の不動産賃貸価格から計算する妥当な不動産購入価格の算出方法: Price To Rent Ratio（年間の購入価格/家賃年収入）についてご紹介します。

サンフランシスコからサンマテオのエリアでは、精力的に人材雇用が行われ、住宅不足が続いています。本記事ではアメリカ全土と比較したサンフランシスコの賃貸価格相場をご紹介。

上がる？下がる？今の事務所賃貸契約！ 今の景気は悪くない！多くの事務所ビルも建設され、古いビルは穴場！と思いきやそこでも賃貸者が増加。しかしやり方次第では交渉の余地も見られます！ 雇用が牽引する賃貸事情 昨今、建設ラッシュを感じさせられるこのベイエリア。サンフランシスコ地区はまさに異常な事態。また市内では数多くの改築も見られます。高速１０１号をサンフランシスコ市からサンノゼに向けて南下すると、その高速沿い数々の商業、住宅の建設現場を目の当たりにすることと思います。 リーマンショック以前、このベイエリアでは約３３０万人の雇用が存在しており、そのショック後に約１０％の３２万人が失われました。（他近郊のエリアでは３０％～６０％の都市も数ありました）そして２０１４年第一四半期時点にはその数を上回る雇用の回復を見せております。年率で３．０％の雇用成長率で全米首位都市ではダラス（３．１％）に続く第二位。奇跡的な成長を遂げたと言えます。”The Bay Area Council”の予測によると、ベイエリアで月平均１０，５００人（現在月平均９，４００人雇用）の新規雇用ペースで成長を遂げれば、２０１５年末には過去最高値であった雇用数３６０万人（２００１年１月）を超える勢いであるとの事。 ６月の全米失業率は６．１％。CA州のみでは７．６％、サンフランシスコ市は４．５％とほぼ完全雇用状態と言っても過言ではない環境化にいます。ただ、実情は住めなくなった人が市内を離れている社会現象がその裏で潜んでもいます。 新築事務所と雇用 新規のビル建設には資金が必要。その牽引は日本のように銀行ではなく、米国ではファンドです。 そのファンドに多額の資金が戻り、建設完成を待たずして賃貸契約が成立する需要が目立っています。 銀行の低金利融資に加え、海外マネーの流入も大きな柱となっています。 一方、借りるテナント側にもビル建設の資金同様に新興企業へのファンド＝ベンチャー資金投資（主に国内マネー）が潤沢に入り、新規雇用を生んでいるというサイクルです。（ベイエリアは２０１３年３Q時点で全米のベンチャー資金投資額の４６％を占めている） この需給を数字にしたのが賃貸の契約率で”ABSORPTION /アブソープション”と称され、サンフランシスコ市内では２０１５年末までに完成されるビル賃貸敷地面積の９１％が２０１４年２Q時点で制約に至っています。その３２％はハイテク企業です。 契約更新 ／ 新規契約 商業ビルはクラスAからCのランクが主です。AクラスはSF市内新築物件で約＄７5/sqftから＄４/sqft まで様々。皆様が現在賃貸をされている事務所は恐らく５/sqft前後ではないかと思われます。BやCクラスでは、$1/ sqft 前後の事務所も多くございます。Fremont,Milpitas,San Jose等、南やEast Bay方面の際は、（特に更新時には）$1/ sqft を切った額で更新が成立しているケースも見受けられます ※ 100sqft = 約1０m2 更新時のポイント 元々契約された際にAクラスのビルと言われ、既に築５年、１０年経っているビルは既にBランクと評価される傾向があります。同様にBはCへと。既に３年以上賃貸をされ更新時にオーナーから提示を受けた更改の家賃額からは交渉が可能なケースが多く見られます。周りの市況（賃料／空室率／改築事情　等）が大きな判断材料となり、その証拠を持って弊社では検討、更新年数に応じて交渉を仲介させて頂いております。主に同ビルや周辺の空室率が鍵を握ります。１０％以上のビルでは値段、又は条件を有利に交渉する事が出来るケースが目立ちます。 部屋を移るケースも同様です。希望のフロアープランに改築してもらったり、絨毯の清掃や壁を塗り替えたりとの詳細のリクエストも提示は可能です。 新規の事務所（ビル／所在地移転） 場所の選定が第一。次に家賃ですが、条件を絞り込むと候補が殆ど無いのが現市況です。 契約２～３年後に後悔しない場所が何より事務所の所在地が重要なポイントです。 取引先、ベンダー、訪問先、交通の便、住居先を踏まえてエリアの絞り込みが出来ますよう検討ください。交通の渋滞の方面、工事（赴任中に工事が終わらないケースも多々）等は重要なポイントです。空室率で見るとSan Mateo郡、East Bay地区は交渉が可能な先が多く見られます。…