サンフランシスコベイエリア・シリコンバレーで不動産を事業や運用に活用 ～不動産活用術～ 不動産を個人・事業で保有していると、一年も経てば様々な個人・事業の融通、保証が伴ってくるのが米国です。特にベイエリアではこの２０年、不動産は平均年率で６～１５％の上昇を遂げています。7%複利で見ると、１０年で倍の価値になっています。堅実な活用術を是非ご検討下さい。 事業経営より、不動産投資の方が利益率が高い！ カリフォルニア州で “米国事業を立ち上げるには、幾らの資本金が妥当ですか？” と、いった質問を多く頂きます。では、＄300,000の資本金で、５年後（年１０％以上の営業利益）に、現金約＄480,000にできるでしょうか？ 単純に不動産投資をされた場合、資産価値としてはそれ以上の評価額が出ているのがこの地での20年間の平均です。(ローン比率、土地・物件で変動) 現金$1m（約1.1億円）があれば、家賃収入で年間表面利回４－５％程度に合わせ、年間８％程度の値上がりを加えると、単純に（複利）で5年後には、約$2m（約2.2億円）の現時点での資産・現金価値の算定になります。それは事業を営むより、不動産投資をし、人を雇わず、事務所も借りず、保有をしているだけで儲かるという事を意味します。 $300,000（3千3百万円）のみキャッシュの場合、（ローンを組み、経費、不動税等々支払い後）資産価値は$1.6m（1.8億円）程度の資産価値が概算で評価となるでしょう。 勿論、ビジネスは将来性、社会性、雇用を生みますので、一概に数値だけでは比較はできませんが、この概算数値を比較されての不動産保有を検討下さい。 日本と米国での評価の違い 弊社の客様で、1990年代にグーグルの本社があるマウンテンビュー/Mountain View市で約$420,000で一軒家を購入され、2005年、2015年にその価値が、$1.2から$1.4となり、その不動産を担保に最大で＄300,000の事業ローンを得られました。 その資金を半導体事業の製品開発に投資。その後事業（製造と販売網）を売却。ご自宅も同時に売却。６５歳を機に約＄２mの現金を手にされ、日本へご帰国。 東京にて約5千万円のマンションを現金で購入。残り約１億5千万円のキャッシュを保有。 生活費は米国と日本の年金。日本での日々を満喫されていらっしゃいます。2013年に新築で購入されたそのマンションは２割下がり現在価値で4千万円だそうです。 先に述べたように、ベイエリアで不動産は年間６～１５％の上昇（ただし米国どこでもではなく、他のエリア、他州においては遥かに低い・下がっている土地も多くあるのでご注意ください） 東京でも一等地・物件でなければ、値上がることはまず無いででしょう。（土地の価値は硬い） 昨今、弊社の富裕層の客様は米国の不動産と日本の不動産を購入・保有。米国での値上がり分を日本での一軒家（土地の価値を保有するため）売却の損益に当てる投資手法で運営されるケースが増えております。 不動産担保ローン 個人・事業主で、条件は様々ですが、米国では事業の売り上げ・利益の内容次第で、ビジネスローンが受けられます。そこに不動産を保有されていると、レバレッジが効き、さらに借り入れが可能になります。その使用用途を制限されるケースありますが、不動産であれば、エクイティー、純保有資産（現在価値―借入額）の３－４割程度までは借入が可能です。 例）$1.2mで購入された不動産の現在の価値が$1.8mで、借入額が$800,000の場合。 $1.8m―$800,000 =＄１m $1mの３割として、＄300,000を借りられます。この＄300,000を担保に、約$1mの一軒屋を購入する事が可能です。 ただ、この手法は自転車操業となり、不動産が下落した際（日本のバブル崩壊）に破たんを招きかねません。ですので２－３年で先行きの金利動向・景気の先読みが重要となり、金利の変動・方向性が変わる際にレバレッジ（借入限度額とう）を算出し、リスクを軽減する手法が効果的となります。 ジャパンコーポレートアドバイザリーでは米国全土で約$181m(約200億円)の資産の運用を致しております。事業投資、不動産運用、様々な投資のアドバイザリー。まずはお気軽にご相談ください。
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