上がる?下がる?今の事務所賃貸契約!

今の景気は悪くない!多くの事務所ビルも建設され、古いビルは穴場!と思いきやそこでも賃貸者が増加。しかしやり方次第では交渉の余地も見られます!

雇用が牽引する賃貸事情

昨今、建設ラッシュを感じさせられるこのベイエリア。サンフランシスコ地区はまさに異常な事態。また市内では数多くの改築も見られます。高速101号をサンフランシスコ市からサンノゼに向けて南下すると、その高速沿い数々の商業、住宅の建設現場を目の当たりにすることと思います。
リーマンショック以前、このベイエリアでは約330万人の雇用が存在しており、そのショック後に約10%の32万人が失われました。(他近郊のエリアでは30%~60%の都市も数ありました)そして2014年第一四半期時点にはその数を上回る雇用の回復を見せております。年率で3.0%の雇用成長率で全米首位都市ではダラス(3.1%)に続く第二位。奇跡的な成長を遂げたと言えます。”The Bay Area Council”の予測によると、ベイエリアで月平均10,500人(現在月平均9,400人雇用)の新規雇用ペースで成長を遂げれば、2015年末には過去最高値であった雇用数360万人(2001年1月)を超える勢いであるとの事。 6月の全米失業率は6.1%。CA州のみでは7.6%、サンフランシスコ市は4.5%とほぼ完全雇用状態と言っても過言ではない環境化にいます。ただ、実情は住めなくなった人が市内を離れている社会現象がその裏で潜んでもいます。

新築事務所と雇用

新規のビル建設には資金が必要。その牽引は日本のように銀行ではなく、米国ではファンドです。 そのファンドに多額の資金が戻り、建設完成を待たずして賃貸契約が成立する需要が目立っています。 銀行の低金利融資に加え、海外マネーの流入も大きな柱となっています。 一方、借りるテナント側にもビル建設の資金同様に新興企業へのファンド=ベンチャー資金投資(主に国内マネー)が潤沢に入り、新規雇用を生んでいるというサイクルです。(ベイエリアは2013年3Q時点で全米のベンチャー資金投資額の46%を占めている) この需給を数字にしたのが賃貸の契約率で”ABSORPTION /アブソープション”と称され、サンフランシスコ市内では2015年末までに完成されるビル賃貸敷地面積の91%が2014年2Q時点で制約に至っています。その32%はハイテク企業です。
2014-08-02 商業不動産空室率

契約更新 / 新規契約

商業ビルはクラスAからCのランクが主です。AクラスはSF市内新築物件で約$75/sqftから$4/sqft まで様々。皆様が現在賃貸をされている事務所は恐らく5/sqft前後ではないかと思われます。BやCクラスでは、$1/ sqft 前後の事務所も多くございます。Fremont,Milpitas,San Jose等、南やEast Bay方面の際は、(特に更新時には)$1/ sqft を切った額で更新が成立しているケースも見受けられます ※ 100sqft = 約10m2

更新時のポイント

元々契約された際にAクラスのビルと言われ、既に築5年、10年経っているビルは既にBランクと評価される傾向があります。同様にBはCへと。既に3年以上賃貸をされ更新時にオーナーから提示を受けた更改の家賃額からは交渉が可能なケースが多く見られます。周りの市況(賃料/空室率/改築事情 等)が大きな判断材料となり、その証拠を持って弊社では検討、更新年数に応じて交渉を仲介させて頂いております。主に同ビルや周辺の空室率が鍵を握ります。10%以上のビルでは値段、又は条件を有利に交渉する事が出来るケースが目立ちます。 部屋を移るケースも同様です。希望のフロアープランに改築してもらったり、絨毯の清掃や壁を塗り替えたりとの詳細のリクエストも提示は可能です。

新規の事務所(ビル/所在地移転)

場所の選定が第一。次に家賃ですが、条件を絞り込むと候補が殆ど無いのが現市況です。 契約2~3年後に後悔しない場所が何より事務所の所在地が重要なポイントです。 取引先、ベンダー、訪問先、交通の便、住居先を踏まえてエリアの絞り込みが出来ますよう検討ください。交通の渋滞の方面、工事(赴任中に工事が終わらないケースも多々)等は重要なポイントです。空室率で見るとSan Mateo郡、East Bay地区は交渉が可能な先が多く見られます。 2014.08.01. J-Weekly 1131号掲載 広告記事より