シリコンバレー・サンフランシスコ 事務所／商業不動産市況 2017-2018 ２０１７年、シリコンバレーエリアの商業市場は入れ替わりが早く、最も需要が高いとされていますが、北サンノゼとサンタクララでの賃貸状況は減速傾向が見られた年でした。 ２０１７年末期では、シリコンバレー市場で最も需要が高い地区は、市況を牽引している Apple, Google, Facebook, Tesla 等の主要企業各社が所在しているクパチーノ/Cupertino、マウンテンビュー/Mountain View、メンロパーク/Menlo Park、パロアルト/Palo Alto、サンタクララ（郡）カウンティーの主要市。その中でもマウンテンビュー、メンロパーク、サニーベール市内での賃貸では在庫が不足。 一部、開発完成による大型オフィスビルの建設地、予完成定地では２０１８年度は一時低迷をする予測。 対照的に同じサンタクララ（郡）カウンティーでもサンタクララ市や北サンノゼ地区は供給過多。若干家賃交渉ができ得る買い手市場。 (Savills Study) アマゾン社は２０１８年初旬に、サニーベール市で350,000スクエアフィートのビル全てを契約。また、年末にはサンノゼ市で６４，０００スクエアフィートのビルをも契約。 物流センターと並行して次期世代の技術開発と研究を先行する。 サンノゼ、シリコンバレー以外の他の市場は受給のバランスが崩れている地域もある。（ヘイワード/Hayward, フリーモント/Fremont, オークランド/Oakland, バークレー/Berkley, サンカルロス/San Carlos, ベルモント/Belmont）需要の高い地域に比べると空室が多く、これからの建設予定により空室状況は悪化になると予測される。 サンタクララ、サンノゼ地区はシリコンバレーの賃貸面積の約2/3を占めており、この地区で建設中の物件の約半分が既に仮契約済。それは古いビルからの移転が殆どである為、それらの古い不動産の契約動向が市況の行方を左右する。 オフィス空室率のクラスA（新築） サニーベール/クパチーノ市：9.9%。 マウンテンビュー/ロスアルトス：15.7% サンタクララ/北サンノゼ：35.5% 前年度はサニーベールで11.9%、マウンテンビューで13.1%、サンタクララで9.7%、北サンノゼで26.5% 商業不動産は住宅に比べ、契約の判断稼働率は高く、約１５〜２５％です。アマゾン等の優良企業が大型、長期契約を進めている以上は、家賃の値上げは続くと予測されます。  

本年も多くの企業様、オーナー様にご愛顧賜りましたこと心より御礼申し上げます！ [ 2017年の主な事業サポート ] 米国事業、会計・税務 支援 日米資産税務 日系上場企業カリフォルニア州現地法人立上 日系企業シリコンバレー事務所立上／事業展開 日系上場会社の米国技術提携 日本のメーカー企業取引契約 個人ご夫婦日米資産税務 サンフランシスコ事業売却 サンフランシスコベイエリア不動産投資 シリコンバレー半導体企業への売買契約 シリコンバレーベンチャー企業の投資ファイナンス／投資契約 シリコンバレー事業買収 ロスアンゼルス　飲食店展開 サンディエゴ　飲食店立上、事業JV統合 マイアミ　地域開発　事業投資 ワシントン州会社買収相談 ハワイ会社売却 ハワイ州不動産融資、ブリッジローン フロリダ州　不動産開発／事業投資

ベイエリアでの不動産は長期保有 値上がったEquityでローン vs.家賃収入 長期的に見て米国主要都市の不動産は上がります。 経済が成長し、“短、中長期”産業が生まれ、成長を遂げている以上、人は衣食住を軸にお金を回します。贅沢品は景気と共に乱高下いたします。 「不動産が上っているから買いましょう！」、「上がったから売りましょう！」ではなく、 [ 下っているから買い増しをする。上っているから保有し続ける ] 資金が必要な場合は、上がっている不動産を担保に、融資（Home Equity/Reverse Mortgage 融資）を受ける。 長期的に見てサンフランシスコ／シリコンバレーの不動産が陥落をする事情は想像し難いからです。 ただし、借入れる額は銀行が貸し付ける融資限度の５０％〜６０％に留めて下さい。 通常、銀行は不動産資産評価額の８０％まで（現状は）約４−５％の金利で貸し付けます。 （例）＄８００,０００の値段の家を２０％（＄１６０,０００）の頭金で購入。 現評価価格が＄２,０００,０００（約１０年でこの価格）とすると、 ＄２mの８０％＝＄１６０,０００（＄１．4mまで貸付）追加で、もう一軒住宅が購入できる計算になります。 あるいは、別途の用途の為、この額まで借り入れができるということです。 他州、他地域での不動産担保ローンの規律が厳しいのは、景気後退時に下落比率が高い事が要因です。 家を貸して、利益が出ている物件（家賃-ローン-経費）は、目安として１５〜２０年前（２００２年以前）に購入をされた方が市場平均です。 要は、住宅を購入後、約２０年ローンを払えば家賃収入がプラスになっているという計算です。 自宅のローンを引退前までに払い終え、２軒目の住宅も利益が出れば年金に加え、家賃収入も見込めるでしょう。

アメリカ (米国)の在住者・駐在者ができる資産運用について、株式投資・不動産投資についてご紹介します。

支社／支店／駐在員事務所　→　就労ビザ 日米首脳会談 安倍晋三首相は10日午後、ホワイトハウスでトランプ米大統領と初めて会談した。日米両国で財政・金融政策や貿易・投資などを幅広く議論するため、麻生太郎副総理とペンス副大統領をトップとする経済対話の新設で合意。日米が主導した環太平洋経済連携協定（ＴＰＰ）が漂流する中、新たな連携と公正な市場づくりに向けた協議が始まった。 米国にとって最大の貿易赤字国である中国とドイツをけん制すべき、まずは日本を味方につけ交渉を優位に進める格好となった。 また、ＴＰＰ離脱の大統領令に署名したトランプ氏は、本日の日米首脳ゴルフ外交（フロリダ州パームビーチ）に繰り出した安倍晋三首相とトランプ米大統領間の芝生の上での交渉が始まる。 会談では日米の自由貿易協定（ＦＴＡ）の話は避けられたが、間違いなく避けては帰国できない総理。 米国共和党はタカ派ではあるが、過去１００年の政権を見ても（戦争はもたらしているものの）経済に”カツ”を入れ、その恩恵を民主政権が引き継ぎ幸せな自由な国を継承し続けている。 ４年または８年の共和党政権下で今後日系企業はどういうスタンスをとり、北米市場で事業を賄うべきか。トピックごとに見てみる。 貿易 輸入から米国内製造への転換 米国へ輸入し、その受け皿である現地法人がほぼ駐在員である企業は現地雇用を増やし、できる限りMade in USとして売れる構造を早期に検討をすべきではないのではないだろうか？ パーツを輸入、米国で組み立てれば米国産となる。米国で工場／倉庫を借りる／立てれば雇用が創出される。これはまさに今後の政権が海外企業に求めている理想の形である。 消費／雇用 会社は物を買えば投資のビザも取得しやすくなる。 米国で購入し、日本へ輸出をすれば貿易ビザを取得。双方Eビザとなるが、このEビザは事業が継続している限る半永久的に米国で滞在が可能となる。 その管理社は米国でさらに雇用を生めれば、永住権となり、以降は米国籍にもなり得る。約１０年で約１０％の人口／移民を増やし続けてきた。これがアメリカの移民政策である。 会社が売り上げ、貯蓄を継続する会社を米国は好まない。“お金を回す社会”が米国資本主義の原則にある。 消費／購入／雇用をする現地法人経営の検討が必要。 為替　 日米の貿易収支がそのバロメーター 日米の貿易収支が為替相場の推移の根源となる。各国の財務／金融政策は勿論影響あるが、ドルの中・長期的な局面は、原則 日米の貿易収支の発表に左右される。 毎月の貿易収支は立派な為替相場の材料であり、それなりに相場を動かす力がある。 現状の貿易収支ではトランプ政権は満足していないことは事実。輸入を大幅に減らし、輸入には関税を掛けるとしており、現為替相場、“円/ドル — ＄１１０/１１５円”の相場は、間違いなくドル高に進む政策となるだろう。1ドル１２０円から１２５円がまずの目標地点。そのタイミングと政策の実行を市場関係者は見ている。 米国で製造、ドルで稼げば日系企業も為替利益で１０−２０％の恩恵を受けられることになる。 『国を強くするには為替が強いこと』それは経済政策の根底にある。 『日系企業はドルを保有する比率を高め、ドルを売らないこと。』ではないだろうか。 また、今後米国市場への関与の機会が増える会社は早期にドルを購入するのが良いだろう。 ビザの取得 原則：日本国籍の方が米国へ渡航する際のビザについては、渡航目的・滞在期間等によってビザの要否・種類が異なり事前通告なしに手続きが変更される場合がある。短期／一時であってもビザを申請する必要があるかどうか、確認が必要。昨今は出張でも頻度／滞在日数等で入国を拒否／長時間の尋問にあう方が増えている。 既に有効な米国ビザを保有している場合や、ビザ免除プログラム参加国の日本人でも、新しい米国ビザを／更新申請要求等の強化策に米移民局と政府は動き始めている。 適切なビザを取得し、３−５年継続させるにはその受け皿である現地法人／支店／駐在員事務所のあり方が重要です。事業計画、財務、人員、税務、事務所賃貸等々様々な様子を組み合わせた、”なぜビザが、あるいは更新の”　必要性があるか。 余裕をみて約１年はかかることだろう。更新も弊社では６−９ヶ月のやり取りを経て申請の準備をしている。  

2016年も様々な方々、企業様、オーナーさまの案件でお世話になりました。 また今年も多くの出会いがございました。 心よりお礼申し上げます。 2017年も変わらずどうぞよろしくお願い致します！   ＜2016年の主な実績リスト＞ シリコンバレー日系企業、会社立ち上げご相談案件、複数社 シリコンバレー日系コンサル会社セミナー・スピーカー シリコンバレーベンチャー企業の投資ファイナンス シリコンバレー飲食店買収相談 CA州サンディエゴ　飲食店　展開 CA州アーバイン　ビジネスMBO相談 フロリダ州資産投資家　融資 ハワイ州ワイキキ横丁飲食街　ファイナンス ハワイ州不動産融資 ハワイ州ワイキキホテル買収審査 ハワイオアフ島のサービス会社　売却仲介 ハワイ州　資産担保融資設定 テキサス州会社買収相談 ワシントン州　プロジェクトファイナンス 半導体企業への売買契約 上場会社の米国技術提携 日系企業E貿易ビザ取得会社再編 中部メーカー企業売買契約 会計・税務相談、支援　複数社 米国永住権支援相談 国際結婚ご夫婦日米資産税務 日本の方の過去３０年間の資産相続税務 ラーメン店展開支援 そば店展開ファイナンス相談 日本酒メーカーレストラン展開仲介相談 日本外食産業フェアー米国調査支援

顕著に現れている日本人経営者の傾向 弊社では、駐在員事務所・現地法人の方や、起業された方、商売を引き継がれた方、様々な方が多勢お客様にいらっしゃいます。また必ずしもこの地での会社が、利益を上げる必要はなく、研究、開発、マーケティングのコストセンター拠点である方々もおられます。各々の趣旨で成功を収め、オーナー・株主・本社に貢献、評価され、成功されている方々はその特性が顕著に表れているようです。決して学歴や所属組織ではなく、単純な要因のようです。 タイムマネージメント 異文化の地でアメリカ人と折衝をする場合、その考え・対応・依頼案件の返答は、理想の内容や必要なタイミングで得られていますか？ この読みが１週間以内レベルの単位で仕事の庶務がこなせていたら、思う通りに事業は遂行されているはずです。しかし容易で無いようで、まずそのような方はおいでになりません。 その読みが的確に判断でき、予定と予算に反映出来る方々は、事業も成功をされているようです。 『判断が狂う前提で余裕を持って予定と予算を組んでいる方』がこの点での成功者です。というのは、文化が異なれば、常識も価値観も違います。 工場や在庫を持っている場合、1日の出荷や生産が１０万ドル単位であれば、10日で億単位の事業ロス／狂いになります。 《なれるまでに米国滞在平均年数：３年》 持続性 同じことを繰り返す事が出来る忍耐と持続性、そのエネルギーがあるかです。 米国で販売を目的としていて、３年以上業界の主要展示会に出展や訪問をされている方は販売実績がほぼついています。５年以上でほとんどの方は利益が出ています。主要都市１０都市以上を毎年（月１都市）回れれば必ず結果も出るものです。 もちろん、交渉力や折衝力の有無は左右しますが、『日本人』であることや、『日本製』を販売される方々は、英語が話せなくても当初より信頼を得られます。販売に資金回収の契約ができれば必ず実績となります。 調査やマーケティングも同様に『続けられているか』が鍵で、市場を考えすぎてあれこれしすぎている方々は実績に繋がっていない傾向があります。 《なれるまでに米国滞在平均年数：５年》 結果逆算方式 『市場を読めるか？』、『想定できるか？』です。 アメリカ人がいかなる行動を取っているか？、何を買っているか？、何で喜んでいるか？ということです。和食店やラーメンは流行っていますが、アメリカの一部に限ります。中西部の田舎町では同様の認識は存在しません。しかし中華料理で焼ソバやラーメン的な物は必ず食べられています。 その店や会社で、何が、何時、何個、誰が買っているか？。この”誰か”が鍵です。 人種をみてください。アジア系、西（東）欧州系、アフリカ系、南米系、中近東系、等々その行動や時間帯。製造業であればどのような人種が卸の担当で、エンドユーザーが購入をしているか？単一人種国家の日本では想定できない結果が出ます。その結果を先に読み、遡って予算・予定を組み立てられる方々。は成功されています。 《なれるまでに米国滞在平均年数：５～10年》 想定／仮説が堅実 仮説を立てたり、想像をしたり、バカなことを考える事、真面目な日本人は非常に苦手のようです。 米国で、.comバブル崩壊、9.11ショック、リーマンショックの後に消費者市場がどのようになったか想像できますか？それは、ゴルフ場が混んだ。遊園地に平日の来場者が増えた。キャンプ場も混んだ。です。 その付け（クレジットカードの支払い）が回り、施設は閑古鳥がなき、国内の景気が後退をしたのです。GNPで悪化したのは、半年先のことです。 そんな事情を読んでいた、某メーカーの幹部は、市場陥落後即、航空便で在庫を補充、市場で多額の利益を出し、景気後退前に在庫をほぼ通常の３０％まで落とされていました。名物幹部で現在本社の役員をされておいでです。 飲食店は来客数・回転・客単価が鍵となります。 例）夏休み期の仮説を立てられますか？という事です。毎年傾向が変わりますが、子供（周囲の小、中、高、大学の）休み期間を調べられれば堅実な読みが出来るという事です。 《なれるまでに米国滞在平均年数：３年、仮説が立てられるまでに：５～10年》  

アメリカ・米国の不動産賃貸価格から計算する妥当な不動産購入価格の算出方法: Price To Rent Ratio（年間の購入価格/家賃年収入）についてご紹介します。

買収後の社会貢献度と効率化 時代とともにM&Aの考え方とその手法が変貌をしております。 その結果を分析し、判断することが先々の会社海外戦略に繋がる時代です。営業系・技術系、権利、総合的な経営の効率化など、目的は様々なM&A / 合弁事業。立ち上げは皆楽観的ですが、いざ具体的な職務に付くと様々なバリアがある事に気づきます。 友好的 M&Aであること 70年代～９０年代初頭まで主流であった TOB (Takeover Bid)・株式市場での公開買付 / HTO (Hostile Takeover)・敵対的買収はもはや流行りません。金銭の利害は言うまでもありませんが、現代社会ではそのM&Aがもたらす社員／社会／地域への貢献(NCV-Net Community Value)が重要視されます。規模が世界レベルで、寡占／独占をするような行為は政府が認可をしません。また、国防／電波／科学／化学系／新規ベンチャー等、規模に限らず国家機密的な情報に発展しうる産業／事業にはPrivate Equity・未公開株、Venture Capital・投資会社、地域議員のロビー活動(陳情活動)等が過去に無い程、関わる機会も見受けられます。 M&Aを交渉する際の幹部は、その支払われる対価に目を向け、その後の会社・社会の貢献には無関心であることが多く見受けられます。 友好的とは交渉先の幹部に対してではなく、その後の重要な鍵となる幹部主要人員や社員への配慮です。 買収資金を彼らにまで届けることが、数多くの案件で鍵となったケースを見てまいりました。 買収資金を彼らに３-５年かけて報酬的な配分をするVesting・ベスティングと言う手法です。『お金で釣る』と言う見解ではなく、『お金が社員や社会を潤しているか？』が成功の鍵を握っています。 M&Aの結果は何を持って成功か？ M&Aを、交渉からその出口、軌道に乗るまで担当をされた方は非常に数少ない昨今です。M&Aは過去代表的な評価法(CFキャッシュフロー等)では平均で５件に１件のみしか成功し得ないと言われています。その最大の理由は新経営者にあり、要は残った社員と理想の社員のマネージメントが大きな鍵です。 NCV-Net Community Valueという言葉をご存知でしょうか？ 事例１）新薬を目当てに買収（大型出資）した米会社の薬が日米で認可され早々に販売され、多くの方の病気を快復させた。 事例２）時期世代の技術・特許企業を買収し日本で製品を販売。日本国内での流通業の効率化を成功。人員を削減することなく地方で新規雇用を生んだ。 事例３）日本のK社は２０１２年に約５８億円の投資で米国企業の大株主となる。多くの資金を社員のインセンティブに向けることで同意。社員は報酬を目当てに働く生きがいを感じ、その結果、新製品の開発までに興味を抱くようになる。その結果は３社共に買収先企業価値を結果上げる事に成功し、買収先の市／群、家族が幸せを感じるように変貌した。 米国のコミュニティー・人種・就労価値を心底まで読み解く事が求められているのです。 ＜M&Aのアドバイザリー＞　 買収交渉、契約の締結、役員／株主総会代行参加、M&A後の役員参画 まずはお気軽にご相談ください。 2015年 1月16日　J-Weekly 1204号　広告より