Category: 不動産投資・加速税金控除不動産

2015-02

円で調達し米国事業 / 不動産投資 Yen Carry Trade(円借り取引) 金利が安い通貨で借り入れ、金利が高い商品に投資をする事を『金利の差益を取る』と言います。長年、円の金利は低く、日本国内資産やインフレも実質マイナス現象であることから、近年、円で借り入れを行い、ドル資産に投資する事例が多くみられます。この際、為替がドル高傾向にある事(またはドル高傾向に転じるタイミング)が判断の重要な鍵となります。 円で借り、他通貨に投資(ドル等の資産で運用)する事をYen Carry Trade / 円キャリー取引と言い、その典型が不動産投資です。 5年の米国不動産投資 日本で仮に1億円を年利1.8%の金利で借り入れたとしましょう。その際の利子返済額は月々約15万円(約$1,271)となります。借り入れた1億円は仮に為替$1=118円ドルに転換すると、合計$847,457となります。この価格は、現市況でサンフランシスコ・ベイエリアで3〜2ベッドタイプのタウンハウス、2〜1ベッドのコンドミニアムが購入できる相場です。改築を加え賃貸に出せば家賃$3.800ほどの物件となります。この時点で既に月々約$2,500ほどの差益(収入家賃$3,800/月—支払利子$1,271/月)が出ることになります。もちろん経費・運営費がかかりますが、会社運営とすれば経費で落とす事も可能な場合があります。 年率約5%台で上昇を続けるBay Areaの不動産市場 上記の例で、$847,457で購入した不動産の価格が、年率5%で上昇するとなると、評価価値は複利計算で5年後には$1,080,000となります。その間に仮に為替が$1=128円となると、上記の月々の差益に加え、約3,000万円の利益を生みます。 円で借り、インフレ率が高い米国での不動産投資は、非常に安定した利回りを取れるということです。(他経費、資産税が引かれる考慮が必要です。 ) ただ、欲がでて米国でも物件単価の低い地方や新興住宅地の物件に手を出すと、景気の調整が入った際には元本が目減りするリスクがあります。                   事業投資—為替で利益を生む ”Yen Carry Trade” 事業投資: 米国で会社・事業投資をする際にもこの考えは活用ができます。ベンチャー投資でも目減りがしない(元本が硬い)投資先であれば、為替や金利で利益を稼いだり、損を相殺できます。 不動産: 米国で(特にカリフォルニア)ローンとなると30年ローンで最低4%の金利。 Social Security Numberを持っていても3-5年ほどの経歴であるとプラス1.5-2%上乗せされ5〜6%代となります。頭金を60%(上記の例では約60万ドル)程度入れないと賃貸との差益は取れません。…

2014-08

上がる?下がる?今の事務所賃貸契約! 今の景気は悪くない!多くの事務所ビルも建設され、古いビルは穴場!と思いきやそこでも賃貸者が増加。しかしやり方次第では交渉の余地も見られます! 雇用が牽引する賃貸事情 昨今、建設ラッシュを感じさせられるこのベイエリア。サンフランシスコ地区はまさに異常な事態。また市内では数多くの改築も見られます。高速101号をサンフランシスコ市からサンノゼに向けて南下すると、その高速沿い数々の商業、住宅の建設現場を目の当たりにすることと思います。 リーマンショック以前、このベイエリアでは約330万人の雇用が存在しており、そのショック後に約10%の32万人が失われました。(他近郊のエリアでは30%~60%の都市も数ありました)そして2014年第一四半期時点にはその数を上回る雇用の回復を見せております。年率で3.0%の雇用成長率で全米首位都市ではダラス(3.1%)に続く第二位。奇跡的な成長を遂げたと言えます。”The Bay Area Council”の予測によると、ベイエリアで月平均10,500人(現在月平均9,400人雇用)の新規雇用ペースで成長を遂げれば、2015年末には過去最高値であった雇用数360万人(2001年1月)を超える勢いであるとの事。 6月の全米失業率は6.1%。CA州のみでは7.6%、サンフランシスコ市は4.5%とほぼ完全雇用状態と言っても過言ではない環境化にいます。ただ、実情は住めなくなった人が市内を離れている社会現象がその裏で潜んでもいます。 新築事務所と雇用 新規のビル建設には資金が必要。その牽引は日本のように銀行ではなく、米国ではファンドです。 そのファンドに多額の資金が戻り、建設完成を待たずして賃貸契約が成立する需要が目立っています。 銀行の低金利融資に加え、海外マネーの流入も大きな柱となっています。 一方、借りるテナント側にもビル建設の資金同様に新興企業へのファンド=ベンチャー資金投資(主に国内マネー)が潤沢に入り、新規雇用を生んでいるというサイクルです。(ベイエリアは2013年3Q時点で全米のベンチャー資金投資額の46%を占めている) この需給を数字にしたのが賃貸の契約率で”ABSORPTION /アブソープション”と称され、サンフランシスコ市内では2015年末までに完成されるビル賃貸敷地面積の91%が2014年2Q時点で制約に至っています。その32%はハイテク企業です。 契約更新 / 新規契約 商業ビルはクラスAからCのランクが主です。AクラスはSF市内新築物件で約$75/sqftから$4/sqft まで様々。皆様が現在賃貸をされている事務所は恐らく5/sqft前後ではないかと思われます。BやCクラスでは、$1/ sqft 前後の事務所も多くございます。Fremont,Milpitas,San Jose等、南やEast Bay方面の際は、(特に更新時には)$1/ sqft を切った額で更新が成立しているケースも見受けられます ※ 100sqft = 約10m2 更新時のポイント 元々契約された際にAクラスのビルと言われ、既に築5年、10年経っているビルは既にBランクと評価される傾向があります。同様にBはCへと。既に3年以上賃貸をされ更新時にオーナーから提示を受けた更改の家賃額からは交渉が可能なケースが多く見られます。周りの市況(賃料/空室率/改築事情 等)が大きな判断材料となり、その証拠を持って弊社では検討、更新年数に応じて交渉を仲介させて頂いております。主に同ビルや周辺の空室率が鍵を握ります。10%以上のビルでは値段、又は条件を有利に交渉する事が出来るケースが目立ちます。 部屋を移るケースも同様です。希望のフロアープランに改築してもらったり、絨毯の清掃や壁を塗り替えたりとの詳細のリクエストも提示は可能です。 新規の事務所(ビル/所在地移転) 場所の選定が第一。次に家賃ですが、条件を絞り込むと候補が殆ど無いのが現市況です。 契約2~3年後に後悔しない場所が何より事務所の所在地が重要なポイントです。 取引先、ベンダー、訪問先、交通の便、住居先を踏まえてエリアの絞り込みが出来ますよう検討ください。交通の渋滞の方面、工事(赴任中に工事が終わらないケースも多々)等は重要なポイントです。空室率で見るとSan Mateo郡、East Bay地区は交渉が可能な先が多く見られます。…